REsp 2.102.173 – Inaplicabilidade da Súmula 308 por Analogia em Contratos Fora do SFH

Tese

A Súmula 308/STJ, que protege adquirentes de imóvel contra hipotecas anteriores ou posteriores no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), não pode ser aplicada por analogia a contratos que não estejam vinculados a esse regime.

A tentativa de extensão analógica da súmula carece de previsão legal e contraria os fundamentos que a originaram.

Fundamentação

1. Distinções normativas entre contratos

A Quarta Turma destacou que há diferenças estruturais e normativas entre os contratos firmados no âmbito do SFH e aqueles celebrados fora dele.

O SFH possui regulação própria, com garantias específicas ao comprador, o que inviabiliza a aplicação automática ou analógica de suas proteções a outros modelos contratuais.

2. Princípio da legalidade e segurança jurídica

A analogia indevida viola o princípio da legalidade e gera risco à segurança jurídica, uma vez que amplia, sem base normativa, os efeitos de uma súmula criada para um regime jurídico específico.

Conclusão

Por unanimidade, a Quarta Turma do STJ negou provimento ao recurso, reafirmando que:

A Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente a contratos vinculados ao SFH;

Sua extensão por analogia é indevida e juridicamente insustentável em contratos de promessa de compra e venda alheios ao regime do SFH.

REsp 2.056.680/SC – Hipoteca Posterior Prevalece sobre Promessa de Compra e Venda sem Registro

O STJ decidiu que a promessa de compra e venda de imóvel sem registro é ineficaz contra terceiros, validando hipoteca posterior regularmente registrada. A decisão reforça a importância do registro imobiliário como condição para oponibilidade e segurança jurídica nas relações contratuais.

REsp 2.155.898 – Responsabilidade Solidária da Defensoria Pública nos Processos de Direitos Difusos

O STJ rejeitou a responsabilização automática da Defensoria Pública por sua atuação em ações de direitos difusos. A Corte fixou que só haverá responsabilidade mediante prova concreta de falha e nexo de causalidade com o dano alegado.

REsp 2.154.187/SP – Tema 1.138 do STJ: Resolução de Contrato com Alienação Fiduciária sem Mora

Tema 1.138 do STJ vai definir se, na desistência de compra de imóvel com alienação fiduciária sem inadimplemento, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ou a Lei 9.514/97. A decisão trará impacto direto na previsibilidade jurídica e nas regras de devolução de valores no mercado imobiliário.

REsp 2.187.886/SP – Condomínio e Responsabilidade por Danos em Áreas Comuns

O STJ reafirma a responsabilidade patrimonial dos condomínios por danos causados em áreas comuns quando houver omissão na conservação ou vigilância. A reparação deve ser proporcional ao prejuízo, com base na comprovação do nexo de causalidade.

REsp 2.130.141-RS – Alienação Fiduciária e Inaplicabilidade da Súmula 308/STJ

Decisão da Quarta Turma do STJ afasta a aplicação da Súmula 308 nos casos de alienação fiduciária, destacando a distinção entre essa modalidade de garantia e a hipoteca no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. A tese reforça a segurança jurídica do crédito imobiliário ao vedar a analogia entre os regimes.