Relator: Ministro Antonio Carlos Ferreira
Turma: Quarta Turma do STJ
Julgamento: 28 de maio de 2024
Tema: Inaplicabilidade, por analogia, da Súmula 308/STJ a contratos de promessa de compra e venda não submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
Tese
A Súmula 308/STJ, que protege adquirentes de imóvel contra hipotecas anteriores ou posteriores no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), não pode ser aplicada por analogia a contratos que não estejam vinculados a esse regime.
A tentativa de extensão analógica da súmula carece de previsão legal e contraria os fundamentos que a originaram.
Fundamentação
1. Distinções normativas entre contratos
A Quarta Turma destacou que há diferenças estruturais e normativas entre os contratos firmados no âmbito do SFH e aqueles celebrados fora dele.
O SFH possui regulação própria, com garantias específicas ao comprador, o que inviabiliza a aplicação automática ou analógica de suas proteções a outros modelos contratuais.
2. Princípio da legalidade e segurança jurídica
A analogia indevida viola o princípio da legalidade e gera risco à segurança jurídica, uma vez que amplia, sem base normativa, os efeitos de uma súmula criada para um regime jurídico específico.
Conclusão
Por unanimidade, a Quarta Turma do STJ negou provimento ao recurso, reafirmando que:
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A Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente a contratos vinculados ao SFH;
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Sua extensão por analogia é indevida e juridicamente insustentável em contratos de promessa de compra e venda alheios ao regime do SFH.