Tema: Due diligence imobiliária e segurança jurídica em incorporações
Base legal: Lei nº 13.097/2015 (princípio da concentração na matrícula)
Relevância: Governança de risco em operações estruturadas no mercado imobiliário
TESE
A diligência prévia (due diligence) é etapa essencial no planejamento de empreendimentos imobiliários, mas sua eficácia depende da abordagem multidisciplinar. Deve ir além da análise jurídica contratual, incorporando aspectos urbanísticos, ambientais, fiscais e regulatórios.
FUNDAMENTAÇÃO
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Alcance da diligência
A análise jurídica da titularidade e ônus reais é apenas uma parte do processo. A diligência completa deve incluir:-
Verificação de licenciamento urbanístico e ambiental;
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Regularidade fiscal e tributária do imóvel e dos vendedores;
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Conformidade com planos diretores e zoneamento;
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Aspectos regulatórios aplicáveis ao uso pretendido.
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Limitações do princípio da concentração
A Lei nº 13.097/2015 prevê que a matrícula do imóvel concentra os atos jurídicos relevantes, conferindo segurança a terceiros de boa-fé. No entanto, decisões recentes do Judiciário têm afirmado que essa proteção não afasta a responsabilidade por falhas prévias de diligência, sobretudo em contratos com cláusula de irrevogabilidade. -
Jurisprudência recente
Tribunais superiores têm reiterado que a assinatura de contratos irrevogáveis impede alegações genéricas de vícios para desfazer o negócio. A ausência de diligência adequada não transfere ao Judiciário o risco assumido pela parte que deixou de auditar corretamente os elementos da operação.
CONCLUSÃO
A diligência prévia é uma ferramenta de mitigação de riscos, não de eliminação absoluta. Incorporadoras, investidores institucionais e gestores de ativos devem tratá-la como etapa estratégica na governança imobiliária, assegurando auditorias completas antes da formalização contratual.
IMPLICAÇÕES PRÁTICAS
Para incorporadoras e loteadoras:
Reduz riscos de embargos, nulidades contratuais e passivos ocultos, promovendo previsibilidade na incorporação.
Para investidores e fundos imobiliários:
Protege o capital alocado e evita prejuízos decorrentes de falhas ambientais, urbanísticas ou fiscais não identificadas previamente.
Para advogados e consultores:
Exige abordagem técnica integrada, com equipe multidisciplinar, para entregar pareceres completos e sustentáveis juridicamente.