REsp 2.056.680/SC – Hipoteca Posterior Prevalece sobre Promessa de Compra e Venda sem Registro

Fundamentação

1. Princípio da publicidade registral

Nos termos do art. 1.245, §1º do Código Civil, o contrato de promessa de compra e venda sem registro no cartório de imóveis não produz efeitos reais. Trata-se de uma obrigação pessoal, que não se opõe a terceiros.

2. Prioridade do direito real registrado

A hipoteca regularmente inscrita goza de eficácia erga omnes, ou seja, contra todos. Mesmo sendo posterior, prevalece sobre a promessa não registrada, pois o terceiro de boa-fé não pode ser prejudicado por compromissos ocultos.

3. Segurança jurídica das garantias reais

A decisão reforça a centralidade do registro imobiliário como instrumento de segurança jurídica, proporcionando previsibilidade e confiança a credores e adquirentes que baseiam sua atuação na matrícula do imóvel.

Conclusão

A Quarta Turma do STJ validou a penhora do imóvel com base na hipoteca registrada, mesmo diante de uma promessa de compra e venda anterior, porém sem registro.

Reafirma-se que a ausência de registro torna o negócio ineficaz contra terceiros, inclusive instituições financeiras e credores hipotecários que agem com base nos dados oficiais da matrícula.

Implicações Práticas

Compradores:
Devem registrar a promessa de compra e venda para garantir proteção jurídica contra terceiros.

Credores hipotecários:
Estão resguardados se atuarem com boa-fé e baseados em registros públicos.

Mercado imobiliário:
A decisão fortalece o registro de imóveis como o único meio eficaz de publicidade e segurança nas transações imobiliárias.

REsp 2.102.173 – Inaplicabilidade da Súmula 308 por Analogia em Contratos Fora do SFH

O STJ decidiu que a Súmula 308, que protege adquirentes contra hipotecas em contratos do SFH, não pode ser aplicada por analogia a contratos firmados fora desse sistema. A decisão reforça a necessidade de base legal específica para extensão de garantias contratuais.

REsp 2.155.898 – Responsabilidade Solidária da Defensoria Pública nos Processos de Direitos Difusos

O STJ rejeitou a responsabilização automática da Defensoria Pública por sua atuação em ações de direitos difusos. A Corte fixou que só haverá responsabilidade mediante prova concreta de falha e nexo de causalidade com o dano alegado.

REsp 2.154.187/SP – Tema 1.138 do STJ: Resolução de Contrato com Alienação Fiduciária sem Mora

Tema 1.138 do STJ vai definir se, na desistência de compra de imóvel com alienação fiduciária sem inadimplemento, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ou a Lei 9.514/97. A decisão trará impacto direto na previsibilidade jurídica e nas regras de devolução de valores no mercado imobiliário.

REsp 2.187.886/SP – Condomínio e Responsabilidade por Danos em Áreas Comuns

O STJ reafirma a responsabilidade patrimonial dos condomínios por danos causados em áreas comuns quando houver omissão na conservação ou vigilância. A reparação deve ser proporcional ao prejuízo, com base na comprovação do nexo de causalidade.

REsp 2.130.141-RS – Alienação Fiduciária e Inaplicabilidade da Súmula 308/STJ

Decisão da Quarta Turma do STJ afasta a aplicação da Súmula 308 nos casos de alienação fiduciária, destacando a distinção entre essa modalidade de garantia e a hipoteca no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. A tese reforça a segurança jurídica do crédito imobiliário ao vedar a analogia entre os regimes.