Relator: Ministro Antonio Carlos Ferreira
Turma: Quarta Turma do STJ
Julgamento: 14 de maio de 2024
Publicação: Não disponível em DJe até o momento da consulta
Fonte: Divulgação jurisprudencial especializada
Tese
A promessa de compra e venda de imóvel sem registro em cartório não tem eficácia perante terceiros, não impedindo a validade de hipoteca posterior regularmente registrada, mesmo que esta tenha sido constituída após o contrato particular.
Fundamentação
1. Princípio da publicidade registral
Nos termos do art. 1.245, §1º do Código Civil, o contrato de promessa de compra e venda sem registro no cartório de imóveis não produz efeitos reais. Trata-se de uma obrigação pessoal, que não se opõe a terceiros.
2. Prioridade do direito real registrado
A hipoteca regularmente inscrita goza de eficácia erga omnes, ou seja, contra todos. Mesmo sendo posterior, prevalece sobre a promessa não registrada, pois o terceiro de boa-fé não pode ser prejudicado por compromissos ocultos.
3. Segurança jurídica das garantias reais
A decisão reforça a centralidade do registro imobiliário como instrumento de segurança jurídica, proporcionando previsibilidade e confiança a credores e adquirentes que baseiam sua atuação na matrícula do imóvel.
Conclusão
A Quarta Turma do STJ validou a penhora do imóvel com base na hipoteca registrada, mesmo diante de uma promessa de compra e venda anterior, porém sem registro.
Reafirma-se que a ausência de registro torna o negócio ineficaz contra terceiros, inclusive instituições financeiras e credores hipotecários que agem com base nos dados oficiais da matrícula.
Implicações Práticas
Compradores:
Devem registrar a promessa de compra e venda para garantir proteção jurídica contra terceiros.
Credores hipotecários:
Estão resguardados se atuarem com boa-fé e baseados em registros públicos.
Mercado imobiliário:
A decisão fortalece o registro de imóveis como o único meio eficaz de publicidade e segurança nas transações imobiliárias.
Fundamentação Legal
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Código Civil, arts. 1.245, §1º e 1.417
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Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/73)