Relator: Ministro Antonio Carlos Ferreira
Turma: Quarta Turma
Julgamento: 1º de abril de 2025 (por maioria)
Publicação do Informativo Jurisprudencial: Edição 847, 15 de abril de 2025
Tese
Não se aplica, por analogia, aos casos de alienação fiduciária o entendimento consolidado na Súmula 308/STJ, que protege o comprador de imóvel contra hipoteca anterior ou posterior à promessa de compra e venda, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Fundamentação
1. Natureza jurídica distinta
A hipoteca é uma garantia real que recai sobre bem alheio, sem transferência de domínio, garantindo preferência ao credor em caso de inadimplemento.
Já a alienação fiduciária (Lei 9.514/1997) transfere automaticamente a propriedade ao credor fiduciário até o adimplemento da obrigação, o que configura um regime jurídico substancialmente diverso.
2. Ineficácia da analogia
A proteção conferida pela Súmula 308/STJ é restrita aos casos de hipoteca no SFH. Não pode ser estendida por analogia à alienação fiduciária, dado:
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A distinção estrutural entre os regimes;
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O impacto que tal extensão teria sobre a segurança jurídica do crédito imobiliário.
3. Venda sem anuência do credor fiduciário
O negócio celebrado por terceiro, mesmo de boa-fé, sem a anuência do credor fiduciário, é juridicamente ineficaz em relação a este.
A alienação fiduciária transfere a titularidade do bem ao credor, que mantém proteção prioritária sobre ele.
Conclusão
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A Quarta Turma do STJ entendeu, por maioria, que a alienação fiduciária não está protegida pela Súmula 308/STJ.
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A decisão reforça a distinção clara entre hipoteca e alienação fiduciária, confirmando que a súmula não pode ser aplicada aos casos de garantia fiduciária.