Relator: Ministro Marco Buzzi
Sessão: 2ª Seção do STJ
Afetação: Tema 1.138 do STJ
Tema: Definir a legislação aplicável para a resolução de contratos de compra e venda de imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, por desistência do adquirente, sem que tenha ocorrido sua constituição em mora.
Contexto
A controvérsia gira em torno da seguinte dúvida jurídica: qual legislação deve ser aplicada na hipótese de desistência pelo comprador de imóvel com cláusula de alienação fiduciária — mesmo que sem inadimplemento ou mora?
As duas normas em debate são:
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Código de Defesa do Consumidor (CDC) – que permite a devolução de parte substancial dos valores pagos, com retenção limitada (ex: 20%);
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Lei nº 9.514/1997 – que prevê leilão extrajudicial do imóvel e devolução apenas do eventual saldo remanescente.
Caso Concreto
No REsp 2.154.187/SP, os adquirentes desistiram da compra de lote urbano antes da mora e solicitaram a devolução integral (ou quase integral) dos valores pagos.
O TJ/SP aplicou o CDC, limitando a retenção a 20%, entendendo que, como não houve inadimplemento, a Lei 9.514/97 não se aplicaria. A incorporadora recorreu, alegando que o art. 53 do CDC não seria aplicável ao caso com garantia fiduciária.
Tese a Ser Firmada
A jurisprudência das 3ª e 4ª Turmas do STJ é no sentido de que a desistência do comprador, mesmo sem mora, configura quebra antecipada do contrato (anticipatory breach), atraindo a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997.
Com isso, prevalece a legislação específica e posterior, afastando-se o CDC também nessas hipóteses.
Pontos-Chave da Afetação
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Mais de 1.200 decisões monocráticas e 32 acórdãos já trataram do tema.
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Risco de jurisprudência conflitante nos tribunais de origem.
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Suspensão nacional dos processos que tratam da mesma questão.
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Inclusão de amici curiae relevantes no debate: FEBRABAN, IDEC e outros.
Impactos Práticos
Para incorporadoras:
Mais segurança jurídica e previsibilidade na condução dos contratos, com menor risco de devoluções integrais indevidas.
Para compradores:
Desistências sem inadimplemento podem resultar na perda dos valores pagos, sem direito à devolução automática parcial.
Para o mercado imobiliário:
Fortalecimento da alienação fiduciária como instrumento de garantia, com impacto positivo no crédito, financiamento e confiança do setor.
Situação Atual
O mérito do REsp 2.154.187/SP segue pendente de julgamento.
A definição do Tema 1.138 terá repercussão nacional e poderá uniformizar o entendimento sobre a aplicação da Lei 9.514/97 ou do CDC em casos de desistência sem mora, impactando diretamente incorporadoras, consumidores e investidores do setor imobiliário.